「여기서도 되나 ①」 지붕만 갈고 골조는 남기는 용도변경은 여기서도 되나 — Bayswater Warehouse

Q.

1970년대에 지은 단층 창고를 샀습니다. 벽돌 벽과 강철 트러스가 아직 멀쩡해서 골조는 그대로 두고, 삭은 지붕 마감만 걷어내고 새로 덮어 전시·판매 공간으로 쓰고 싶습니다. 호주 퍼스의 사례를 보니 꼭 그렇게 했더군요. 그런데 주변에 물어보면 "그렇게 시작하면 결국 다 뜯게 된다", "신축이 낫다"는 말만 돌아옵니다. 지붕만 갈고 골조는 남기는 용도변경, 여기서도 되나요? 된다면 왜 이렇게 보기 힘든가요?

A.

됩니다. 창고에서 대부분의 용도로 가는 길은 허가가 아니라 신고입니다.
그런데 신고가 가벼운 것이지 기준이 가벼운 것은 아닙니다.
창고일 때 비켜 갔던 구조·마감 기준이
새 용도의 기준으로 한꺼번에 돌아옵니다.

건축법 제19조 제2항은 용도변경을 시설군 번호로 가릅니다. 창고시설은 2번 "산업 등의 시설군"에 있고, 전시장·판매장·근린생활시설·업무시설은 모두 번호가 더 큰 시설군에 있습니다. 번호가 큰 쪽으로 가는 변경은 하위군으로 가는 것이라 신고 대상입니다. 여기까지는 좋은 소식입니다. 그런데 같은 조 제1항은 "용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다"고 못 박고, 제7항이 그 기준의 목록을 따로 부릅니다. 제48조(구조내력)와 제52조(마감재료)가 그 목록 안에 있습니다. 시행령 제32조 제2항은 착공신고 때 구조 안전 확인 서류를 내야 하는 건축물을 정하면서 "창고"를 연면적 조건에서만 빼 두었는데, 창고가 아니게 되는 순간 그 예외는 사라집니다. 그리고 지붕을 어디까지 손대느냐가 대수선인지 아닌지를 가르고, 그 갈림이 제19조 제5항의 사용승인 준용 여부를 가릅니다. 잘 안 나오는 이유는 조문이 막아서가 아닙니다. 바뀐 기준을 옛 골조가 받아 낼 수 있는지 계산해 보지 않은 채로 "다 뜯자"와 "그냥 두자" 사이에서 손을 놓기 때문입니다. 조문은 순서를 정해 두었고, 그 순서가 2·3절입니다.

핵심 3가지

· 창고에서 전시·판매·근생·업무로 가는 것은 신고입니다. 시설군 번호가 2번에서 4·5·7·8번으로 커지는 변경이고, 번호가 커지면 하위군입니다. 허가가 되는 것은 1번 자동차 관련 시설군으로 갈 때뿐입니다.

· 창고의 면제는 창고일 때만입니다. 시행령 제32조 제2항 제2호는 연면적 200㎡ 조건에서 창고를 뺐지만, 제1호(2층 이상)·제3호(높이 13m)·제4호(처마높이 9m)·제5호(기둥 간격 10m)는 창고도 빼 주지 않습니다. 용도가 바뀌면 제2호의 예외도 없어집니다.

· 지붕 마감과 지붕틀은 다른 말입니다. 트러스·퍼린을 남기고 피복만 바꾸면 지붕틀을 해체·변경한 것이 아니고, 대수선이 아니면 제19조 제5항 단서(500㎡ 미만)에 들어갈 길이 남습니다. 트러스에 손을 대는 순간 사용승인 준용과 구조 안전 확인이 따라옵니다.

↓ 근거와 자세한 설명

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1. 사례는 무엇을 했나 — 지붕은 새로, 뼈대는 그대로

호주 퍼스의 Bayswater Warehouse(AMASS Architects, 2026)는 1970년대 창고를 다시 쓴 프로젝트입니다. 콘크리트 바닥, 칠한 벽돌 벽, 강철 트러스, 목재 퍼린을 남기고 그 위에 지붕을 새로 얹었습니다. 새 외피는 아연도금강과 폴리카보네이트 클래딩입니다. 설계자는 이 선택을 이렇게 적었습니다.

"Rather than replacing the existing structure with a new, faceless tilt-up box, the architects found in the original fabric something worth keeping."
— 기존 구조를 얼굴 없는 새 틸트업 상자로 갈아 끼우는 대신, 건축가들은 원래의 골조 안에서 지킬 만한 것을 찾았다.

"The great industrial buildings of the 19th and early 20th centuries were not merely functional."
— 19세기와 20세기 초의 위대한 산업 건축은 단지 기능만을 위한 것이 아니었다.

원문: https://divisare.com/projects/569717-amass-architects-leo-showell-bayswater-warehouse

이 글의 질문에 필요한 것은 사진 스물한 장이 아니라 무엇을 남기고 무엇을 바꿨는지의 층위입니다. 세 겹으로 읽으면 됩니다. 맨 아래에 골조가 있습니다. 강철 트러스와 목재 퍼린, 곧 지붕을 받치는 뼈대입니다. 그 위에 피복이 있습니다. 옛 지붕재를 걷고 새 클래딩을 얹은 자리입니다. 옆으로는 벽이 있습니다. 벽돌 벽을 허물지 않고 칠만 했습니다. 설계자가 제시한 수치가 하나 있습니다. ㎡당 탄소배출을 신축 대비 절반으로 줄였다는 것입니다. 이 수치는 설계자 제시 수치이고, 이 글에서 검증하지 않습니다. 다만 이 수치가 나오는 이유는 분명합니다. 골조와 벽을 부수지 않았기 때문입니다.

divisare 게시물에는 이 건물의 연면적·높이·새 용도의 세부가 적혀 있지 않습니다. 그래서 이 글은 사례의 수치를 국내 조문에 대입하지 않습니다. 대입하는 것은 "지붕 피복은 갈고, 지붕틀과 벽은 남기고, 용도는 바꾼다"는 세 가지 결정뿐입니다. 이 세 결정을 국내 노후 창고에 그대로 올려놓으면 조문이 어디서 반응하는지를 봅니다.

2. 국내에 옮기면 어디서 걸리나 — 신고 한 장 뒤에 서 있는 다섯 기준

국내의 노후 창고를 하나 떠올립니다. 단층, 벽돌 벽, 강철 트러스, 바닥면적은 수백 제곱미터, 사용승인을 받은 지 수십 년. 이것을 전시장이나 판매장, 또는 근린생활시설로 바꾸려 합니다. 걸리는 자리는 한 군데가 아니라 다섯 군데이고, 순서가 있습니다.

첫째, 시설군의 방향입니다. 건축법 제19조 제4항은 시설군을 아홉으로 번호 매기고, 시행령 제14조 제5항이 각 시설군의 세부 용도를 채웁니다. 창고시설은 제2호 "산업 등 시설군"에 있습니다. 전시장이 들어가는 문화 및 집회시설은 제4호, 판매시설은 제5호, 근린생활시설은 제7호, 업무시설은 제8호입니다. 제19조 제2항은 번호가 작은 시설군으로 가면 허가, 번호가 큰 시설군으로 가면 신고라고 정합니다. 창고에서 갈 수 있는 거의 모든 용도가 번호가 큰 쪽입니다. 그래서 이 용도변경은 신고입니다. 허가가 되는 것은 제1호 자동차 관련 시설군으로 갈 때뿐입니다.

둘째, 변경하려는 용도의 건축기준입니다. 제19조 제1항은 "용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다"고 합니다. 신고이든 허가이든 이 문장은 같이 붙습니다. 그리고 제7항이 어느 조문을 준용하는지 번호로 부릅니다. 제48조(구조내력), 제49조(피난), 제52조(마감재료)가 그 안에 있습니다. 창고였을 때 이 조문들이 창고를 기준으로 적용되었다면, 이제부터는 전시장이나 판매장을 기준으로 적용됩니다. 창고에는 관대했던 문장이 판매장에는 관대하지 않을 수 있습니다.

셋째, 구조 안전 확인입니다. 여기가 "다 뜯게 된다"는 말이 나오는 자리입니다. 제48조 제2항은 건축하거나 대수선하는 경우 구조의 안전을 확인하라고 하고, 시행령 제32조 제1항이 설계자의 확인 의무를, 제2항이 착공신고 때 서류를 내야 하는 건축물을 정합니다. 제2항 제2호는 "연면적이 200제곱미터 이상인 건축물. 다만, 창고, 축사, 작물 재배사는 제외한다"입니다. 노후 창고가 창고로 남아 있는 동안은 이 단서가 창고를 지켜 줍니다. 그런데 이 예외는 제2호에만 붙어 있습니다. 제1호(층수 2층 이상), 제3호(높이 13m 이상), 제4호(처마높이 9m 이상), 제5호(기둥과 기둥 사이 10m 이상)는 창고를 빼 주지 않습니다. 강철 트러스로 넓은 칸을 만든 창고라면 제5호의 기둥 간격 10m를 넘기기 쉽습니다. 게다가 창고가 판매장이 되는 순간 제2호의 단서도 사라집니다. 이 조문은 "건축하거나 대수선하는 경우"에 걸리므로, 지붕을 어디까지 손대느냐가 이 문을 여는 열쇠입니다.

넷째, 마감재료입니다. 제52조 제1항은 내부 마감재료를, 제2항은 외벽 마감재료를 방화에 지장이 없는 재료로 하라고 하고, 시행령 제61조가 대상 건축물을 정합니다. 제61조 제1항 제4호는 "공장, 창고시설, 위험물 저장 및 처리 시설, 자동차 관련 시설"을 내부 마감 대상으로 열거하고, 제6호는 문화 및 집회시설, 판매시설 등을 열거합니다. 곧 창고일 때는 제4호로, 전시장·판매장이 되면 제6호로 대상이 됩니다. 외벽 쪽은 제2항 제5호가 "제1항 제4호에 해당하는 건축물"을 끌어오므로 창고의 외벽도 대상이고, 용도가 바뀐 뒤에는 제2항의 다른 호(3층 이상 또는 높이 9m 이상, 필로티 주차장 등)로 다시 판정합니다. 사례가 쓴 폴리카보네이트 클래딩이 이 기준에 맞는 재료인지는 조문이 아니라 "국토교통부령으로 정하는 기준"이 답하고, 이 글은 그 기준까지 열지 않습니다. 다만 새 지붕 피복을 고를 때 마감재료 조문이 창고 기준이 아니라 새 용도 기준으로 걸린다는 것만 잡아 두면 됩니다.

다섯째, 사용승인의 준용입니다. 제19조 제5항은 용도변경하려는 부분의 바닥면적 합계가 100㎡ 이상이면 사용승인(제22조)을 준용한다고 하고, 단서에서 "500제곱미터 미만으로서 대수선에 해당되는 공사를 수반하지 아니하는 경우"를 뺍니다. 수백 제곱미터 창고라면 100㎡는 넘습니다. 그러면 남는 것은 단서입니다. 500㎡ 미만이고 대수선이 없으면 사용승인 절차 없이 신고로 끝나고, 둘 중 하나라도 어긋나면 사용승인 절차가 붙습니다. 그리고 사용승인이 붙으면 셋째의 구조 안전 확인 서류가 같은 자리에서 요구됩니다.

다섯 기준을 이어 붙이면 이런 그림이 됩니다. 신고 한 장이 문이고, 그 문 뒤에 "새 용도의 기준"이라는 복도가 있고, 복도의 갈림길에 "대수선인가"라는 팻말이 서 있습니다. 대수선이 아니면 복도가 짧고, 대수선이면 복도 끝에 구조 안전 확인과 사용승인이 있습니다. 그래서 이 사례를 국내에 옮길 때 첫 질문은 "용도변경이 되나"가 아니라 "지붕을 어디까지 갈 것인가"입니다.

3. 조문은 뭐라 하나 — 신고, 기준, 예외, 갈림

먼저 방향을 정하는 조문입니다. 제19조 제1항·제2항·제4항이 한 묶음입니다.

건축법 제19조(용도변경) [시행 2026. 2. 27.] [법률 제21035호]
① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다.
② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다.
1. 허가 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우
2. 신고 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우
④ 시설군은 다음 각 호와 같고 각 시설군에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
1. 자동차 관련 시설군 2. 산업 등의 시설군 3. 전기통신시설군 4. 문화 및 집회시설군 5. 영업시설군 6. 교육 및 복지시설군 7. 근린생활시설군 8. 주거업무시설군 9. 그 밖의 시설군

시설군의 속을 채우는 것은 시행령 제14조 제5항입니다. 창고가 어디에 있고 전시장·판매장이 어디에 있는지가 여기서 정해집니다.

건축법 시행령 제14조(용도변경) [시행 2026. 9. 18.] [대통령령 제36587호]
⑤ 법 제19조제4항 각 호의 시설군에 속하는 건축물의 용도는 다음 각 호와 같다.
2. 산업 등 시설군 가. 운수시설 나. 창고시설 다. 공장 라. 위험물저장 및 처리시설 마. 자원순환 관련 시설 바. 묘지 관련 시설 사. 장례시설
4. 문화집회시설군 가. 문화 및 집회시설 나. 종교시설 다. 위락시설 라. 관광휴게시설
5. 영업시설군 가. 판매시설 나. 운동시설 다. 숙박시설 라. 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설
7. 근린생활시설군 가. 제1종 근린생활시설 나. 제2종 근린생활시설(다중생활시설은 제외한다)
8. 주거업무시설군 가. 단독주택 나. 공동주택 다. 업무시설 라. 교정시설 마. 국방ㆍ군사시설

다음은 "신고면 끝인가"에 답하는 조문입니다. 제19조 제5항과 제7항입니다. 제5항이 사용승인의 갈림을, 제7항이 준용되는 기준의 목록을 정합니다.

건축법 제19조(용도변경)
⑤ 제2항에 따른 허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 경우의 사용승인에 관하여는 제22조를 준용한다. 다만, 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만으로서 대수선에 해당되는 공사를 수반하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다.
⑦ 제1항과 제2항에 따른 건축물의 용도변경에 관하여는 제3조, 제5조, 제6조, 제7조, 제11조제2항부터 제9항까지, 제12조, 제14조부터 제16조까지, 제18조, 제20조, 제27조, 제29조, 제38조, 제42조부터 제44조까지, 제48조부터 제50조까지, 제50조의2, 제51조부터 제56조까지, 제58조, 제60조부터 제64조까지, 제67조, 제68조, 제78조부터 제87조까지의 규정과 「녹색건축물 조성 지원법」 제15조 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제54조를 준용한다.

제7항이 부른 제48조와, 그 아래 시행령 제32조입니다. 창고의 예외가 어디에 붙어 있고 어디에 없는지를 원문으로 봅니다.

건축법 제48조(구조내력 등)
① 건축물은 고정하중, 적재하중(積載荷重), 적설하중(積雪荷重), 풍압(風壓), 지진, 그 밖의 진동 및 충격 등에 대하여 안전한 구조를 가져야 한다.
② 제11조제1항에 따른 건축물을 건축하거나 대수선하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 구조의 안전을 확인하여야 한다.

건축법 시행령 제32조(구조 안전의 확인)
① 법 제48조제2항에 따라 법 제11조제1항에 따른 건축물을 건축하거나 대수선하는 경우 해당 건축물의 설계자는 국토교통부령으로 정하는 구조기준 등에 따라 그 구조의 안전을 확인하여야 한다.
② 제1항에 따라 구조 안전을 확인한 건축물 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축주는 해당 건축물의 설계자로부터 구조 안전의 확인 서류를 받아 법 제21조에 따른 착공신고를 하는 때에 그 확인 서류를 허가권자에게 제출하여야 한다. 다만, 표준설계도서에 따라 건축하는 건축물은 제외한다.
1. 층수가 2층[주요구조부인 기둥과 보를 설치하는 건축물로서 그 기둥과 보가 목재인 목구조 건축물(이하 "목구조 건축물"이라 한다)의 경우에는 3층] 이상인 건축물
2. 연면적이 200제곱미터(목구조 건축물의 경우에는 500제곱미터) 이상인 건축물. 다만, 창고, 축사, 작물 재배사는 제외한다.
3. 높이가 13미터 이상인 건축물
4. 처마높이가 9미터 이상인 건축물
5. 기둥과 기둥 사이의 거리가 10미터 이상인 건축물
③ 제1항 및 제2항 각 호 외의 부분 본문에도 불구하고 방화ㆍ방수ㆍ단열 등의 성능 개선을 위해 기존 건축물을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 증축 또는 대수선하는 건축주에 대해서는 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 구조 안전의 확인 방법을 달리 적용할 수 있다. 다만, 제3조의2제5호에 해당하는 경우에는 제1호를 적용하지 않는다.
1. 주요구조부의 변경이 없을 것
2. 법 제48조제1항에 따른 구조내력(構造耐力)의 변경이 국토교통부령으로 정하는 경미한 변경에 해당할 것

제2항 제2호의 단서를 다시 읽습니다. "창고, 축사, 작물 재배사는 제외한다"는 제2호 안에 있는 문장이고, 제1호·제3호·제4호·제5호에는 없습니다. 그리고 제3항은 2024년에 신설된 문장입니다. 성능 개선을 위한 대수선인데 주요구조부의 변경이 없고 구조내력의 변경이 경미하면 확인 방법을 달리 적용할 수 있다고 합니다. "지붕만 간다"는 결정이 이 문장 안에 들어갈 수 있는지가 4절의 핵심입니다.

이제 "지붕을 어디까지 가느냐"를 대수선으로 판정하는 조문입니다. 대수선의 범위는 시행령 제3조의2에 있고, 지붕은 제4호입니다.

건축법 시행령 제3조의2(대수선의 범위) 법 제2조제1항제9호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
4. 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
9. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

마감재료는 제52조와 시행령 제61조입니다. 창고와 새 용도가 각각 어느 호에 있는지를 봅니다.

건축법 제52조(건축물의 마감재료 등)
① 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물의 벽, 반자, 지붕(반자가 없는 경우에 한정한다) 등 내부의 마감재료[제52조의4제1항의 복합자재의 경우 심재(心材)를 포함한다]는 방화에 지장이 없는 재료로 하되, 「실내공기질 관리법」 제5조 및 제6조에 따른 실내공기질 유지기준 및 권고기준을 고려하고 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따른 것이어야 한다.
② 대통령령으로 정하는 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(두 가지 이상의 재료로 제작된 자재의 경우 각 재료를 포함한다)는 방화에 지장이 없는 재료로 하여야 한다. 이 경우 마감재료의 기준은 국토교통부령으로 정한다.

건축법 시행령 제61조(건축물의 마감재료 등)
①법 제52조제1항에서 "대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. 다만, 다음 각 호(제8호는 제외한다)의 어느 하나에 해당하는 건축물의 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 되어 있고 그 거실의 바닥면적(스프링클러나 그 밖에 이와 비슷한 자동식 소화설비를 설치한 바닥면적을 뺀 면적으로 한다. 이하 이 조에서 같다) 200제곱미터 이내마다 방화구획이 되어 있는 건축물은 제외한다.
4. 공장, 창고시설, 위험물 저장 및 처리 시설(자가난방과 자가발전 등의 용도로 쓰는 시설을 포함한다), 자동차 관련 시설의 용도로 쓰는 건축물
6. 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 교육연구시설 중 학교ㆍ학원, 노유자시설, 수련시설, 업무시설 중 오피스텔, 숙박시설, 위락시설, 장례시설
② 법 제52조제2항에서 "대통령령으로 정하는 건축물"이란 다음 각 호의 건축물을 말한다.
3. 3층 이상 또는 높이 9미터 이상인 건축물
4. 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 설치하여 주차장으로 쓰는 건축물
5. 제1항제4호에 해당하는 건축물

마지막으로, 용도를 바꾸기 전의 창고에도 이미 걸려 있는 문장이 하나 있습니다. 건축물관리법 제12조입니다. 관리자는 건축물을 건축법 제48조에 적합하도록 관리해야 합니다. 곧 트러스가 삭아 있다면 그것은 용도변경 때문에 생기는 문제가 아니라 용도변경 전부터 관리자의 몫이었던 문제입니다.

건축물관리법 제12조(건축물의 유지ㆍ관리) [시행 2025. 6. 4.] [법률 제20549호]
① 관리자는 건축물, 대지 및 건축설비를 「건축법」 제40조부터 제48조까지, 제48조의4, 제49조, 제50조, 제50조의2, 제51조, 제52조, 제52조의2, 제53조, 제53조의2, 제54조부터 제58조까지, 제60조부터 제62조까지, 제64조, 제65조의2, 제67조 및 제68조와 「녹색건축물 조성 지원법」 제15조, 제15조의2, 제16조 및 제17조에 적합하도록 관리하여야 한다.

조문을 순서대로 놓으면 판정표가 하나 나옵니다. ① 시설군 번호를 비교한다(허가인가 신고인가). ② 용도변경 부분의 바닥면적이 100㎡ 이상인가. ③ 500㎡ 미만인가. ④ 지붕틀을 세 개 이상 손대는가, 외벽 마감을 30㎡ 이상 바꾸는가(대수선인가). ⑤ 대수선이면 제48조 제2항·시행령 제32조로, 아니면 제19조 제5항 단서로. ⑥ 어느 길이든 새 용도의 마감재료 기준(시행령 제61조)을 새 용도의 호로 다시 본다. 이 여섯 칸이 그림 두 번째 장입니다.

4. 그래도 되는 조건 / 안 되는 조건 — "지붕만"의 뜻을 조문의 말로 바꾸기

"지붕만 갈고 골조는 남긴다"는 말은 설계의 말이고, 조문은 이 말을 그대로 받지 않습니다. 조문의 말로 바꾸면 "지붕틀을 해체·변경하지 않고, 외벽 마감을 30㎡ 이상 바꾸지 않으며, 바닥면적 500㎡ 미만인 용도변경"이 됩니다. 이 번역이 성립하는 조건과 깨지는 조건을 나눕니다.

① 되는 조건 — 피복만 바꾸고 지붕틀은 세지 않는다

사례가 한 일은 트러스와 퍼린을 남기고 그 위의 피복을 바꾼 것입니다. 시행령 제3조의2 제4호가 대수선으로 보는 것은 "지붕틀"의 증설·해체·세 개 이상 수선·변경입니다. 지붕틀에 손을 대지 않고 피복만 바꾸면 이 호에 들어가지 않습니다. 대수선이 아니고 바닥면적이 500㎡ 미만이면 제19조 제5항 단서로 사용승인 준용이 빠지고, 제48조 제2항의 "건축하거나 대수선하는 경우"에도 해당하지 않아 시행령 제32조의 확인 서류 제출이 붙지 않습니다. 이때 남는 것은 제19조 제1항의 "변경하려는 용도의 건축기준"뿐이고, 그 안에서 실제로 손을 봐야 하는 자리는 대개 마감재료(시행령 제61조 제1항 제6호)와 피난 쪽입니다. 곧 사례를 가장 가깝게 옮기는 길은 "지붕틀을 세지 않게 하는 것"입니다.

② 안 되는 조건 — 트러스 세 개에 손을 대는 순간

노후 창고의 트러스는 대개 부식이나 처짐이 있습니다. 새 피복이 옛 피복보다 무겁거나, 단열재를 얹어 하중이 늘거나, 트러스 하나를 보강하다 보면 셋이 됩니다. 세 개 이상 수선·변경하면 제4호로 대수선이 되고, 그러면 제19조 제5항 단서가 닫히고(500㎡ 미만이라도 "대수선을 수반하지 아니하는 경우"가 아니게 됨) 제48조 제2항이 열립니다. 시행령 제32조 제1항으로 설계자의 구조 안전 확인이 붙고, 제2항 각 호 중 하나에 걸리면 착공신고 때 서류를 냅니다. 이때 제2호의 창고 예외는 이미 창고가 아니므로 없고, 제5호의 기둥 간격 10m는 애초에 창고에도 예외가 없었습니다. "다 뜯게 된다"는 말은 여기서 나옵니다. 그러나 이 말도 절반만 맞습니다. 확인을 하라는 것이지 뜯으라는 것이 아닙니다. 옛 트러스가 새 하중을 견딘다는 계산이 나오면 그 계산서가 곧 확인 서류입니다.

③ 반대 해석 — "신고니까 가볍다"는 말이 서지 않는 자리

신고는 절차의 이름이지 기준의 이름이 아닙니다. 제19조 제1항과 제7항은 허가와 신고를 구분하지 않고 "변경하려는 용도의 건축기준"과 준용 조문 목록을 붙입니다. 창고일 때 제61조 제1항 제4호로 보던 내부 마감을 판매장이 되면 제6호로 보고, 피난 조문도 판매장 기준으로 봅니다. 곧 신고 한 장을 내고 나면 그 뒤의 복도는 허가와 같은 길이입니다. 반대로 "용도변경이면 무조건 구조 안전 확인"이라는 말도 조문에 없습니다. 제48조 제2항은 "건축하거나 대수선하는 경우"에만 확인을 요구합니다. 용도변경 자체는 그 문장에 없고, 대수선을 수반할 때 비로소 들어옵니다. 그리고 시행령 제32조 제3항은 성능 개선을 위한 대수선에서 주요구조부 변경이 없고 구조내력 변경이 경미하면 확인 방법을 달리 적용할 길을 열어 두었습니다. 지붕틀은 주요구조부이므로 트러스를 갈면 이 길은 닫히지만, 피복 교체가 단열 성능 개선이고 지붕틀에 손대지 않는다면 이 문장을 들고 갈 여지가 있습니다.

④ 조문이 받아 주지 않는 것 — 탄소 절반이라는 숫자

설계자가 제시한 ㎡당 탄소배출 50% 절감은 설계의 근거이지 국내 인허가의 근거가 아닙니다. 제19조 제7항이 「녹색건축물 조성 지원법」 제15조를 준용한다고 되어 있으나, 이 글은 그 조문을 열지 않았고 그 안에 재사용 건물의 탄소 절감을 용도변경 기준으로 삼는 문장이 있는지 말하지 않습니다. 확인한 조문 안에서 말할 수 있는 것은 하나입니다. 골조를 남기는 결정은 탄소 때문에 조문에서 이득을 보는 것이 아니라, 대수선을 피함으로써 조문에서 이득을 봅니다. 사례의 숫자를 국내에 옮기려면 그 숫자 대신 "지붕틀 세 개 미만"이라는 다른 숫자를 들고 가야 합니다.

정리

1. 창고에서 전시·판매·근생·업무로 가는 용도변경은 시설군 번호가 커지는 변경이라 신고입니다(건축법 제19조 제2항·제4항, 시행령 제14조 제5항). 허가는 자동차 관련 시설군으로 갈 때뿐입니다

2. 신고 뒤에는 변경하려는 용도의 건축기준이 그대로 붙습니다(제19조 제1항·제7항). 창고일 때의 마감·구조 예외는 창고일 때만의 것이고, 시행령 제32조 제2항 제2호의 창고 제외는 연면적 조건에만 붙어 있어 기둥 간격 10m(제5호)는 창고에도 예외가 없습니다

3. 갈림은 지붕틀입니다. 피복만 바꾸면 대수선이 아니고(시행령 제3조의2 제4호), 500㎡ 미만이면 사용승인 준용이 빠집니다(제19조 제5항 단서). 트러스를 세 개 이상 손대면 대수선이 되어 구조 안전 확인(제48조 제2항)과 사용승인이 함께 따라옵니다. 그래도 조문이 요구하는 것은 확인이지 철거가 아닙니다

"지붕만 갈고 골조는 남기는 용도변경"은 여기서도 됩니다. 잘 안 나오는 이유는 조문이 아니라 순서입니다. 용도변경이 되는지를 먼저 묻고 지붕을 나중에 정하면, 트러스 셋에 손을 대는 순간 처음부터 다시 셉니다. 지붕틀을 몇 개 건드릴지를 먼저 정하고, 그 수가 셋 미만이면 신고 한 장의 길이로, 셋 이상이면 구조 계산서를 들고 가는 길이로 처음부터 계획하는 것이 사례를 국내에 옮기는 방법입니다.

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근거: 「건축법」 제19조·제48조·제52조(시행 2026. 2. 27., 법률 제21035호) · 「건축법 시행령」 제3조의2·제14조·제32조·제61조(시행 2026. 9. 18., 대통령령 제36587호) · 「건축물관리법」 제12조(시행 2025. 6. 4., 법률 제20549호) — 조문은 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 원문으로 확인, 확인일 2026. 9. 24. · 사례: divisare, AMASS Architects, Bayswater Warehouse(사진 Leo Showell).

※ 이 글의 국내 조건(노후 창고·수백 제곱미터·단층)은 설명을 위해 만든 가상의 것입니다. 사례의 연면적·높이·새 용도는 게시물에 적혀 있지 않아 국내 조문에 대입하지 않았고, "㎡당 탄소배출 50% 절감"은 설계자 제시 수치를 옮긴 것입니다. 시행령 제61조 제1항 각 호 외의 부분 단서(내화구조·200㎡ 방화구획 시 제외), 제52조의 "국토교통부령으로 정하는 기준"(마감재료의 성능 기준), 제32조 제3항의 "국토교통부령으로 정하는 경미한 변경", 제19조 제7항이 준용하는 「녹색건축물 조성 지원법」 제15조는 이 글에서 원문을 열지 않았습니다. 시행령 별표 1(용도별 건축물의 종류)은 원문을 확인하지 못해 세부 용도는 "별표 1에 정한다"까지만 썼습니다. 개별 건축물은 사실관계에 따라 결론이 달라지니 허가권자와 서면으로 확인하세요.